¿Vale la pena comprar un departamento?

Hace varios meses, en el cumpleaños de un amigo, una pareja de pololos comentó que estaban buscando departamento para comprar e irse a vivir juntos. Traté de explicarles que quizás no era tan buena idea desde un punto de vista financiero, pero el exceso de alcohol en mi organismo me impidió hacerme entender con claridad. He seguido dándole vueltas al asunto de si comprar una vivienda es en realidad tan buen negocio como muchos nos quieren hacer creer.

Adquirir una propiedad no es intrínsecamente bueno o malo, depende de las condiciones. Si recibiste una herencia, tienes un boleto ganador del kino o la oportunidad es muy ventajosa, puede ser una buena idea. Pero en la mayoría de los casos las condiciones no son tan ideales y es fácil que nos llenen la cabeza con ideas románticas o frases como “terminaciones de lujo”, “la vida como imaginas a pasos del metro”, “el crédito hipotecario con la menor tasa del mercado”, “tu vida en armonía”, “construcción antisísmica”, “walk-in closet” u otras bazofias parecidas.

Nota: Si bien las ideas generales de este post se aplican a la compra de cualquier vivienda, el título habla de “comprar un departamento” porque es lo que están haciendo muchas personas que conozco que están en mi rango de edad/perfil: profesionales de entre 28 y 35 años.

En términos generales, mi postura es que endeudarse en un crédito hipotecario por 20, 30 ó 40 años para comprar una casa o departamento es pésimo negocio. ¿Por qué? bueno, porque comprar una vivienda a los 30 para terminar de pagarla justo al jubilar me parece que es parte de la carrera de ratas que algunos se empeñan con tanto afán en ganar. El ciclo completo de ir al colegio-ir a la universidad-trabajar-casarse-tener hijos-jubilar-morir me parece limitado y terrible. Entiendo que para muchos sea una sacrilegio pensar en salir de ese modelo, pero bueno, es su maldito problema.

Mi opinión es que es mucho mejor usar el dinero para crear una empresa, o algo que aumente tu valor, en lugar de uno que lo disminuye. Explicaré más detalles de “qué otra cosa puedes hacer con tu dinero” en otro post, pero quiero al menos poner en tela de juicio las ideas que más he escuchado sobre la necesidad o importancia de comprar una casa o departamento no importa el cómo.

“Hay que comprar sí o sí una casa o departamento, hay que tener un lugar propio”

La idea de “la casa propia” es más un invento que nos han tratado de meter en la cabeza con toneladas de publicidad que una necesidad real. Tener un lugar donde caerse muerto como sinónimo del éxito y del progreso me parece, a lo menos, ingenuo. No veo relación entre ser propietario y ser más feliz, estar más tranquilo, o cualquier otro indicador positivo de la calidad de vida de alguien. A mí, por el contrario, me alegra y tranquiliza saber que puedo largarme de donde estoy en cualquier momento, y que cualquier cosa que le pase al departamento que arriendo es más problema de la dueña que mío.

En un mundo que es cada vez mas dinámico ¿a qué viene la necesidad de inmovilizarse? Quizás antes existía una idea de “la casa familiar”, que duraba toda la vida, que se heredaba, donde los nietos visitaban a los abuelos, donde se celebraba la navidad en familia, todo ese tipo de cosas. Pero lo mismo ocurría con los automóviles, electrodomésticos o incluso el mercado laboral: se esperaba que duraran toda la vida. Pero la situación es muy distinta en la actualidad. Las personas tenemos mayores posibilidades de viajar y desarrollarnos en otras regiones o países, incluso de movernos cada pocos años. Cuando tu plan de vida (si es que tienes uno) no incluye quedarte quieto por diez años o más, comprar una vivienda es más un lastre que una ayuda.

El valor de “la casa propia” es en realidad muy subjetivo y por lo tanto de muy difícil discusión. Para algunos es un objetivo fundamental en la vida, para otros no lo es en lo absoluto.

“El precio de las propiedades siempre sube”

En una economía como la nuestra el precio de cualquier bien o servicio está determinado por oferta y demanda. Es cierto que en ocasiones ciertos factores pueden alterar el equilibrio del mercado (por ejemplo, hace años había un subsidio de 200 unidades de fomento para renovación urbana en Santiago Centro), pero se trata de casos esporádicos y muy específicos.

Las casas y departamentos están sujetos a la misma regla. Para que el precio suba tiene que aumentar la demanda. Esto suele ocurrir en las ciudades, en que en la medida que aumenta la población se incrementa el valor del suelo, por lo que cada propiedad tiende a subir de precio porque hay más personas que tienen que vivir en el mismo espacio y compiten por él. Visto así, el precio de una vivienda siempre subirá. ¿O no?

Pues… no.

Consideremos primero la inflación. La inflación es, en términos simples, el aumento del precio de cualquier bien o servicio durante un período de tiempo. Los precios tienden a subir de manera constante, y el indicador que mide esto (en Chile) es el IPC. Durante los últimos años el promedio de la inflación es de 5% anual, lo que significa que el poder adquisitivo del dinero disminuye en ese cinco por ciento. Esto se hace evidente al revisar los precios de cualquier producto o servicio a lo largo de los años. Un kilo de pan ahora cuesta entre $800 y $1200, cuando hace algunos años era la mitad. Lo mismo con los pasajes de metro, computadores, alimentos y de todo en realidad.

Corrección: la inflación promedio en Chile es de 3%, no 5%

Lo anterior implica que parte del precio de una vivienda que nominalmente aumenta, no implica un alza proporcional del valor de esta. Es decir, la vivienda que antes costaba UF 1.000 cuesta ahora UF 1.100, pero es porque TODO ha subido 10% de precio debido a la inflación. Si bien aumentó el precio, no aumentó su valor y esa diferencia es demasiado importante como para no tenerla en cuenta.

Corrección: La UF recoge la inflación. 1.000 UF de hoy son casi 23 millones, hace 10 años eran 16 millones. Con 23 millones, hoy compro más o menos lo mismo que el 2003 con 16 millones. Pero con 1.100 UF compro el 10% más. Se llama tasa de crecimiento real (en contraposición a la tasa nominal que se aplica sobre los pesos, no sobre la UF). Sin embargo, sin consideramos el precio en pesos (no en UF), se mantiene la idea: aumenta el precio, no el valor.

Hay un segundo elemento mucho más relevante que el anterior: El precio de una vivienda rara vez depende de si misma. Lo importante es la ubicación de la vivienda. Al comprar una casa o departamento tienes nulo control sobre el entorno en que se encuentra. Un buen sector aumenta el valor de una propiedad, tal como un mal sector lo disminuye. La cercanía con supermercados, colegios, redes de transporte, etc. jamás será algo que puedas controlar. Lo mismo las decisiones municipales o gubernamentales que pueden poner cerca un estadio, vertedero o alguna clase de industria molesta. Un cambio de recorrido de locomoción pública puede aumentar el nivel de contaminación acústica en 500% de un día para otro, por citar un ejemplo. Un paradero de colectivos puede significar que a una cuadra de tu casa se llene de conductores gritones, vendedores ambulantes y basura. ¿Como crees que afecta eso al valor (y precio) de tu vivienda?

La demanda también puede cambiar porque ciertos sectores reciban menos atención o recursos municipales, lo que significa un entorno que tiende a estar más sucio o deteriorado, presencia de inmigrantes (quiérase o no eso afecta el precio que un potencial comprador está dispuesto a pagar). A veces un sector se pone de moda, a veces justo al contrario. La demanda de viviendas dentro de la ciudad puede ser flexible, un lugar que tenía mucha demanda antes podría no tenerla en el futuro. O concentrar tanta demanda que la calidad de los servicios disminuye de forma considerable, tal como ocurre en algunos sectores de Santiago Centro.

Tengamos además en cuenta las condiciones de la economía en general, que hacen subir o bajar los precios ante la capacidad de pago o endeudamiento de las personas. Un mal año económico hará que los precios de las viviendas bajen porque la gente no tiene plata para comprar o confianza para endeudarse. Los profesionales jóvenes posponen el irse de la casa de sus padres, etc.

Por último, el precio de una casa o departamento depende también del estado en que se encuentre el inmueble. No es raro que antes de vender una vivienda usada los dueños inviertan en alguna clase de remodelación, arreglo o “manito de gato”, para tratar de subir un poco el precio final o acelerar la venta. La termodinámica nos dice que existe una tendencia de todo sistema a deteriorase a menos que se gaste energía en evitarlo. Esto implica una pequeña inversión constante de tiempo y dinero para mantener la casa en buenas condiciones, o una gran inversión poco antes de venderla.

En conclusión, el precio (valor, más bien) de una vivienda no “sube siempre”, sino que sufre alteraciones a lo largo del tiempo y la tendencia no siempre es al alza.

“Si pagas arriendo alguien está ganando plata contigo”

Es verdad: si arriendas una casa o departamento alguien está haciendo un negocio con tu dinero. Pero ¿por qué eso es un problema? La señora que vende pan también hace un negocio, y no por eso nos ponemos a hacer pan nosotros mismos. Lo mismo con la ropa, los muebles y, en realidad, todo lo que nos rodea. ¿Cual es la diferencia tan importante con que alguien gane dinero con el lugar donde vivimos? Hay algunos principios básicos de la economía y uno de ellos nos dice que la división y especialización del trabajo tiende a hacernos más eficientes. Es viable que cada uno de nosotros cultive su propio alimento, fabrique su propia ropa y construya su vivienda, pero es mucho más eficiente si una persona se dedica sólo a hacer zapatos, otra sólo a crear prendas de vestir y otra a construir casas. Esto implica especialización (ser muy hábil en algo específico y desarrollar conocimiento para hacerlo mejor) y economías de escala.

Una persona o empresa inmobiliaria tiene un grado de especialización que la mayoría de las personas no tiene. Eso incluye capital, acceso a financiamiento, estructuras legales y tributarias apropiadas, información actualizada sobre nuevos proyectos y tendencias de la industria, etc. Eso significa que puede comprar más barato, pagando menos intereses, elegir mejores viviendas, comprar varias propiedades en un mismo edificio “bueno”, y “jugar” con los diferentes factores relevantes para incrementar el retorno a su inversión. Ese inversionista se aprovecha de la asimetría de información del mercado. Con seguridad sabe muchas más cosas que las personas que solo quieren comprar un lugar para vivir en él y puede hacer un negocio mucho más rentable.

Además, me sorprende que alguien sienta que es “malo” que alguien haga un negocio arrendando un departamento cuando está dispuesto a pagar intereses gigantescos a sus amigos del banco. Oye, el banco no te presta plata porque sea buena onda, sino porque va a cobrarte unos buenos intereses.

Creo que con respecto a este punto lo importante es darle una vuelta. ¿Como puedo hacer que sea un negocio para mi? Creo que esa es una manera mucho más inteligente de participar en el juego que limitándose a ser un comprador que no tiene otro modo de pagar salvo el trabajo de cientos de miles de horas.

“Es mejor pagar dividendo que arriendo”

Algunas personas entienden el dividendo como “lo mismo que el arriendo, pero al final del período la propiedad es tuya”. Esta sucinta descripción puede ser de uso común por su fácil entendimiento, pero ¿es correcta?. Quizás si usamos la descripción siguiente no sea tan idílica la idea:

“El dividendo es una obligación, por lo general de monto reajustable, de pagar las cuotas del crédito hipotecario de una vivienda. En caso de no poder cumplir con los pagos, faculta al banco a rematar la casa para recuperar su dinero”.

Hay una situación que puede conducir a engaños con respecto a la compra de una vivienda. Si vas a pedir un crédito, es porque el banco y tú esperan que puedas pagarlo. El banco se asegura en caso de que algo salga mal porque tiene la posibilidad de quitarte la casa y rematarla. Pero ¿cual es tu plan B? ¿Cómo puedes estar seguro que podrás pagar durante 30 años de forma ininterrumpida? Quizás tengas una profesión de alta demanda que te hace sentir seguro con respecto a tu futuro laboral, pero si no es el caso, piensa con cuidado cuan probable es que quedes sin trabajo al menos unos meses cada cierto número de años y las posibilidades que estés obligado a renegociar una parte o el total de la deuda, lo que siempre es negocio para el banco, pero no para ti.

“Comprar de a dos es más fácil, ¿por qué no aprovechar?”

Cierto. Los bancos permiten “complementar renta”, lo que significa que una pareja puede sumar sus ingresos para demostrar que pueden pagar una vivienda que no pueden adquirir por separado. Todo perfecto, salvo por el pequeño detalle que 3/4 de los matrimonios terminan en divorcios, lo que significa que la casita hay que peleársela y no importa si te la quedas tú o tu ex pareja, tienes que seguir con el plan de pagos de todos modos. Si eres hombre, hay altas probabilidades que el juicio determine que la tuición de los hijos es para la mujer y ¿qué mejor que dejarles también la casa? Y ahí tienes, ahora tienes que arrendar un departamento studio o de un ambiente mientras además sigues pagando tu parte de “la inversión de tu vida”.

Nadie contrae matrimonio para divorciarse, pero no considerar la posibilidad de una separación es, a lo menos, ingenuo. Pero bueno,  sí que te vas a casar para toda la vida y los que se van a divorciar son otros.

“Tener una casa es un activo”

Un activo te hace ganar dinero, un pasivo te hace gastarlo. Una vivienda no es un activo a menos que la arriendes o estés invirtiendo en compraventa de viviendas. Sin embargo en ninguno de estos casos se trata del lugar donde vives. Por cierto que tener una propiedad aumenta el patrimonio de una persona, pero si lo que queremos es aumentar dicho patrimonio, ¿no hay acaso formas más eficientes de hacerlo? Levantar tu propio negocio, invertir en acciones… ¿no te permitirán un mayor retorno a tu inversión?

¿Conoces el término Valor Actualizado Neto (VAN)? Es un concepto que se emplea para medir el valor de una inversión. Una empresa o proyecto vale la suma de los flujos positivos y negativos que generará. Seguro que depende de a quien le preguntes, pero si compras un departamento y lo usas para vivir, los flujos serán siempre negativos. Vuelvo a lo anterior, a riesgo de parecer majadero: si no vas a comprar para vender o arrendar, una vivienda es un pasivo: no pone dinero en tu bolsillo, sino que lo saca.

“Si puedes ¿por qué no dejarles algo a tus hijos?”

Una opinión más que un hecho. A título personal no considero que mi función en la vida sea traer niños al mundo, alimentarlos y dejarles una casa. Sencillamente no está dentro de mis prioridades, por lo tanto no siento una necesidad comprar una casa para dejársela a nadie. Entiendo y respeto en ese sentido que alguien tenga una opinión diferente, pero quiero comentar dos ideas personales al respecto.

Primero, si tengo hijos prefiero dejarles cosas no materiales que les permitan acceder al tipo de vida que deseen y no “regalarles” cosas para que se transformen en unos cerdos que creen que las cosas les pertenecen por derecho. Espero no tener que pasar por el doloroso proceso de sentir que mis hijos quieren que me muera pronto para repartirse la herencia. Claro, tus hijos nunca te harían eso. Eso les pasará a los otros.

Segundo, quizás no les ha tocado conocer de cerca el proceso de repartición de una herencia. En la mayoría de los casos es imposible dividir una herencia sin liquidar los bienes, y eso significa que la casita en cuestión va a salir al mercado con la necesidad de venderse rápido (lo que siempre baja el precio). Además, como se trata de un regalo, las personas tienden a valorar mucho menos su valor. No hablemos del valor sentimental, que todos sabemos que los familiares son capaces de convertirse en enemigos acérrimos cuando se trata de dinero. ¿De verdad eso crees que te convierte en un buen padre o madre?

Podemos discutir mucho sobre lo que queremos o no dejarles a nuestros hijos pero al menos desde mi punto de vista prefiero dejarles otras cosas cuando ya no esté (si es que alguna vez llego a tener hijos, claro está).

“Puedes hacer con tu vivienda lo que quieras”

Este es un punto válido. Cuando arriendas el departamento no puedes hacer todo lo que se te ocurra con él. No puedes botar una pared para ampliar una habitación, por ejemplo. Sin embargo, la decoración es cuento aparte y en general puedes llegar a acuerdo con el dueño para descontar parte de los costos del arriendo (por ejemplo, si quieres cambiar el papel mural, la grifería o el piso, que son elementos que quedan en el departamento).

La gracia de arrendar un departamento es que arriendas de acuerdo a tus necesidades dentro del mediano plazo (1-2 años). ¿Quieres una habitación gigante? Pues buscas un departamento con una habitación grande, no compras uno para remodelarlo. ¿Vives solo? Arriendas uno pequeño de una sola habitación. ¿Tienes planificado formar una familia? Pues te cambias a uno más grande o a una casa. En un mercado inmobiliario dinámico hay “packs” para todos los gustos. Si quieres de verdad personalizar tu casa a tu gusto, lo mejor sería comprar un terreno y una casa modular prefabricada.

“Puedes vender en cualquier momento”

Es cierto: puedes vender cualquier cosa en cualquier momento, pero recuerda lo que comenté antes: el precio depende de las condiciones del mercado y puedes conseguir un buen precio o uno terrible, o no poder vender en lo absoluto. Una vivienda es un bien ilíquido, es decir, es difícil de convertir rápido en dinero, porque suele ser la inversión más importante de la vida de una persona común y por lo tanto se toma con mucha calma, incluso meses. Si el mercado es favorable, puede que en una semana tengas el dinero en tu cuenta, pero si no lo es, prepárate a pasar meses con el letrero de “se vende” pegado en la ventana, o pagando los avisos clasificados en vano.

La pregunta que debemos hacernos es, si tener una vivienda propia es uno de los sueños de tu vida…¿Por qué vas a venderla? Puede ser porque tienes que deshacerte de ella (digamos que te vas a vivir a otra región y ciudad), porque quieres empezar a hacer inversiones inmobiliarias (algo que puede trae , y si en algún momento tienes un problema y no puedes pagar tu deuda, tienes que:

  • Vender tu casa a medio pagar, pagar el restante de la deuda con los recibido y quedarte con las manos vacías.
  • Endeudarte/renegociar/hipotecar, y conservar la propiedad.
  • Incendiarla y cobrar el seguro (Porque tienes asegurada tu inversión, ¿verdad?)

La vivienda como un servicio

Para finalizar (si todavía estás leyendo, muchas gracias! cóbrame un chocolate cuando me veas),  quiero explicar que mi plan en este momento es seguir arrendando, y cambiarme a un edificio nuevo lo antes posible. Que sea nuevo significa cero problemas de mantenimiento, gastos comunes más bajos, terminaciones impecables, etc.

Entiendo que el lugar donde uno vive puede ser un servicio, tal como existe el software como servicio (SaaS, Sofwtare as a Service). Tengo un presupuesto mensual y ciertos requerimientos, y busco el proveedor del servicio “vivienda” que me dé las mejores prestaciones de acuerdo a mis necesidades. Creo que si entiendes como funcionan ciertos tipos de servicios la idea se explica a sí misma (y espero que lo haga porque no quiero seguir alargando este post). Si el servicio es bueno, pagas. Si no te satisface, te cambias de proveedor. así de simple.

¿Arriendas? ¿Estás pensando en comprar un departamento? ¿Vas a vivir con tus papás hasta que te echen? Si tienes un punto de vista particular sobre el tema, ¡déjalo en los comentarios!

20 thoughts on “¿Vale la pena comprar un departamento?

  1. Me debes un chocolate (ah! también le debes a mi jefe el tiempo laboral que uso en leer tu blog) . Cuando leo tus cosas, recuerdo porqué me caes bien, ser humano. Te cruje. Creo que se lo leeré a mi madre cada vez que me reitere que a mi edad, hacía 3 años que ella tenía su casa propia y a las amigas que te dicen, vestido de novia en mano, que hay que emparejarse luego para comprar algo juntos y “tener donde caerse muerto” …

  2. Personalmente estoy juntando para un departamento, en una comuna con alta afluencia y arrendarlo eternamente, mientras unos negros me abanican en la piscina del depto de padres, donde viviré hasta el resto de mis días, en la comodidad de la ropa planchada mágicamente y el refrigerador lleno por ósmosis.

  3. Hola.

    Buen recuento de los típicos comentarios de gente de nuestra edad.

    Pero quiero precisar cosas, muchos de los puntos que describes son subjetivos y se basan en gustos o en particularidades de cada propiedad o situación. Si miramos la compra de una propiedad (casa, departamento, terreno, etc) lo debemos observar como un negocio realizado entre quien compra, quien vende y quienes facilitan la transacción (financiamiento).

    Todo negocio tiene una rentabilidad, ya sea mayor a cero, igual a cero o menor a cero. Por supuesto que nadie quiere una rentabilidad menor a cero, pero sobre eso (sobre cero) ya dependerá de cada quien evaluando qué tan rentable será el negocio y si le significa la pena.

    Bueno, eso es lo ideal. Porque estamos de acuerdo en que son muchos y muchas las personas que quieren comprar una propiedad sólo porque “hay que hacerlo”, porque “arrendar es botar la plata” y porque, “hay que tener algo” pues. Mala cosa.

    Tengo un amigo que estaba hasta hace algunos meses empeñado en cambiarse de departamento. Ya tiene uno, donde vive, pero quiere mudarse. Por suerte, comprendió que hay un factor que debe ser considerado y que no encontré donde lo mencionaste aquí en el artículo: la situación actual del mercado inmobiliario.

    En este momento no conviene, al menos en Santiago, hacerse de una propiedad. Los precios están sumamente inflados a causa de las expectativas de negocio (mucha demanda). En palabras sencillas: es mal negocio comprar ahora porque en el futuro (de 1 a 3 años) las propiedades bajarán de precios y provocará que los dividendos de hoy (al comprar hoy) serán más caros que los arriendos de ese momento. En el futuro (de nuevo de 1 a 3 años) las propiedades tendrán un valor inferior al de hoy, los créditos estarán más baratos, y lógicamente que los arriendos también. Hay poca necesidad de propiedades pero sí mucha demanda, es increíble.

    Los de corbata le llaman burbuja.

    ¿Comprar una propiedad? Hay que esperar, al menos un par de años. La demanda de propiedades ya bajó el último trimestre un 4,4%. Hay que ver que pasa en el siguiente.

    Saludos ;)

  4. Creo que si llegase a comprar un departamento sería porque más adelante me largo del país, así arrendarlo y “que se pague solo”. De esta manera tendría algo fijo y seguro donde llegar cuando vuelva. Aunque, claro, estoy obviando que mis arrendatarios pueden ser una basura y no devolvérmelo jamás.

    Me gustó tu punto de vista pero creo que no aplica al gran porcentaje de personas que quiere tener hijitos o un proyecto de familia: al arrendar debes tener mensual para el pago pero además dependes de otra persona, la que podría pedir de vuelta su departamento en cualquier momento, darte un mes para encontrar uno nuevo mucho más caro (por lo menos hoy en día) y tener que moverte con tu manada.

    Me debes chocolate, otro.

  5. Me debes un chocolate.
    Creo que el concepto de casa propia y lugar donde caerse muerto esta muy ligado a un futuro familiar, por lo tanto, los que no pensamos en formar una, vemos el arrendar como una opción mas cómoda.
    Lo que es yo, apenas pueda me largo a cualquier parte!

  6. Veo que tendré que comprar una caja de chocolates >.< @Pablo: ¡Esa frase es un excelente resumen del post completo! @Paula: tengo la sensación que muchas personas que considero inteligentes están empecinadas en hacer lo que "se supone" que tienen que hacer, no por gusto sino por incapacidad de decidir si es lo que quieren o no. Eso incluye casarse "antes que se te pase el tren" y no porque tengas un plan de vida con alguien. @Mperedo: Buen punto. Dejé fuera la coyuntura actual del mercado porque estoy de acuerdo contigo que los precios están inflados y en algún tiempo más los precios deberían ajustarse. De hecho si quisiera arrendar ahora el mismo departamento en que vivo debería gastar 25% más (por eso aún no me cambio). En mi opinión no es una burbuja propiamente tal, sino más bien una "pompa de jabón" (a falta de otro sinónimo): Los precios están muy arriba pero cuando se regularicen un poco los precios no habrá un desplome/crack/implosión, solo bajarán rápidamente al nivel al que deben estar. (Sin embargo, de todos modos creo que hay una tendencia al alza, al menos en Santiago, por la cantidad de gente/espacio disponible). @Pollo: Ese es un buen punto: si te piden el departamento cuando estás conforme con él, tu "proveedor del servicio de vivienda" te pone en un aprieto. Sin embargo, creo que es algo poco común (si fuera frecuente la gente tendería menos a arrendar) y no olvides que para el dueño es un negocio también y por lo tanto puedes llegar a un acuerdo, independiente a que el contrato diga tal o cual cosa. El contrato es una obligación legal, pero para ejercerla tiene que haber un proceso legal. Si el costo de esperar dos meses extra a que te vayas del departamento es menor a demandarte, no tiene sentido iniciar un juicio. Considera además el tiempo que demora ese proceso. Con esos datos sobre la mesa es mucho más fácil negociar la salida en términos que te resulten más cómodos.

  7. Alguna vez me preguntaron, ¿Por que arriendas? les respondí; imagina que tuvieras que ir a un lugar rápido y necesitas tomar un taxi, lo ves como un gasto necesario, no piensas en ahorrar esta plata para comprarte un auto, arrendar un departamento para mi es lo mismo.

  8. Hace no mucho tiempo tuve que explicarle a un conocido que lloriqueaba por dejar (por motivos de pega) “su” departamento que en realidad no era suyo, era del banco.
    El perico en cuestión (a pesar de tener un grado académico respetable) me miró con cara de pregunta un buen rato, hasta que logró entender que la única cosa suya en ese instante eran sus calzoncillos, porque todo lo demás estaba comprado a crédito que aún no terminaba de pagar. La wea tonta.
    En fin, en mi caso, creo que comprar o no comprar va a depender de las circunstancias (mercado, plan de vida, ausencia o presencia de mascotas, pareja, hijos, etc) pero entendiendo siempre que el dpto nunca será mío hasta que haya pagado la última cuota, mientras, simplemente se lo estoy arrendando al banco. Considerando eso, no veo gran diferencia en que te echen por no pagar el dividendo o te echen por no pagar el arriendo. Arrendando o comprando, si no tienes las lucas mensuales, te vas a dormir debajo de un puente igual (con todas las porquerías que hayas tenido hermosamente acomodadas en el dpto).
    Entonces, ¿hay alguna diferencia? probablemente la única es que requiere más papeleo y trámites comprar el dichoso dpto que arrendarlo y claro, tener un bien también sirve en términos de currículum bancario (bien sabemos que es bueno no tener deudas, pero es mejor tener un bien y deudas que no tener ni bien ni deudas, otra wea tonta) lo que eventualmente te permite hacer otras cosas, pero bueno, me estoy yendo por las ramas.

    El chocolate lo coordinamos por interno.

  9. estoy completamente de acuerdo contigo, vivo con mi pololits y arrendamos y es genial asi, de comprar con dividendo o credito hipo, seguro sale mas caro que lo sque ya pagamos, y seguro no podriamos vivir en el area que lo hacemos, y aunque comprar tiene sientos de ventajas de otro tipo no es nada tan genial como lo hacen parecer, comprar es bentajoso cuando lo haces de uno o 2 pagos y luego puedes arrendar la propiedad y sacarle plata, pero no soy esa clase de persona portentosa asi que no es para mi aun, heredar mi propiedad? que se jodan seguro mis bastagos solo querran que muera pronto para vender mi depto, malditos parasitos, aunque debi criarlos con mas a amor riendome menos de ellos y haciendole menos video-fails que se volvieron virales en el youtube de antaño.

    me carga la gente que se va a los suburbios a casas por que son mas grandes, solo generan un crecimiento inutil hacia los lados de esta ya putamente basta y sin fin ciudad, para que, para viajar mil años luz hacia sus trabajos y quejarse del taco, las micros, el metro, pensando que seria genial vivir serca de la pega (como yo lo hago c:<)

    en resumen, a favor de usted mi amigo y en contra del lavado de cerebro que afecta a la sociedad burgesa actual

    saludos

  10. veronica zamorano

    Ad portas del fin de la vida laboral de mi marido,he empezado a cuestionar no haber sido mas visionarios por llegar a esta etapa sin un bien pasivo propio :-),sin embargo me parecio muy interesante tu punto de vista al respecto, y luego de leerte me he prometido a mi misma no dar mas catedra sobre el futuro ni volver a hinchar a mis hijos con el tema. Gracias, te debo un chocolate.

  11. @kurakensama: Me tomo la libertad de copiar lo que mencionaste en Twitter: “Tienes que hacer el supuesto que tienes plata para arrendar o para comprar, no para arrendar + invertir, porque o si no estás en la posición de un millonario indigente (que hay). Esa posición no es comparable con arrendar v/s comprar”

    El punto es que no tienes plata para comprar, sino que la pides prestada al banco. Entonces, si vas a endeudarte, ¿por qué mejor no hacerlo para crear una empresa y aumentar tu patrimonio de esa manera? Por cierto mi punto implica siempre invertir en otros instrumentos, no decir “no compres un departamento” sino “invierte en otra cosa más rentable”.

    @Abby: Diste en el clavo. Para mí es muy importante poner en tela de juicio la capacidad de pago que podamos o no tener. Es cierto que sin plata te vas a la calle compres o arriendes, y por eso es importante buscar otras cosas que hacer con el dinero (tuyo o ajeno)

    @james_howlett Estamos muy de acuerdo. Y debo decir que me gusta tu incipiente anarquismo. Let’s burn them all!

    @veronica zamorano: El punto es que si no te compraste una propiedad, no es tanto problema. Pero si tampoco invertiste y fuiste una asalariada toda la vida, y tu única esperanza es que la AFP no te robe demasiado… estás en problemas. Tal como mencioné antes, no comprar una vivienda no significa no invertir en otras cosas.

  12. Ya, ahora sí tengo tiempo. Parto por el post

    “Nadie contrae matrimonio para divorciarse, pero no considerar la posibilidad de una separación es, a lo menos, ingenuo”

    Bueno, si fuese por eso, mejor ni molestarse en armar pareja.

    “Por cierto que tener una propiedad aumenta el patrimonio de una persona, pero si lo que queremos es aumentar dicho patrimonio, ¿no hay acaso formas más eficientes de hacerlo? Levantar tu propio negocio, invertir en acciones… ¿no te permitirán un mayor retorno a tu inversión?”

    Ya, y mientras inviertes en tu súper idea la plata del posible dividendo, ¿dónde vas a vivir? Vas a pagar arriendo, ¿cierto? No puedes, porque la plata del arriendo la estás invirtiendo en alguno que minimiza el ROI y maximiza el VAN y toda esa majamama de IN31A.

    Supongamos que Sr. A arrienda y Sr. B compra casas vecinas. Ambos tienen mismas fallas, mismos problemas, mismas mantenciones, etc. Sr. A arrienda al mismo precio que Sr. B paga dividendo con intereses usureros. Las mantención será más cara en el largo plazo para Sr. A porque el dueño de la casa le cobra lo mismo que Sr. B paga, plus el fee de servicio y el aumento anual del costo por el IPC (been there), salvo que la vivienda se convierta en un chiquero (caso que no consideraremos). Al final de los X años, Sr. A y Sr. B se cambian de casa. El Sr. A ha tenido sólo flujos negativos, por lo que su VAN es negativo siempre (-Costos operacionales prorrateados por la tasa de interés compuesta). El VAN del Sr. B también será negativo; qué tan negativo, depende de como negocie (-precio de compra/tasa de interés compuesta del período – gastos operacionales prorrateados por interés de los períodos + precio de venta). Si resulta que compraste una mediagua en Ñuñoa el año 50 y ahora vendes el terreno para hacer un rascacielos, el VAN es positivo. Y como los gastos son costos hundidos, es directamente plata pal bolsillo.

    Si te cambias de vivienda cada X tiempo siempre tienes un lugar nuevo, y pagas en forma encubierta tooooodos los mismos gastos operacionales que si vives en un mismo lugar todo ese tiempo.

    “El punto es que no tienes plata para comprar, sino que la pides prestada al banco. Entonces, si vas a endeudarte, ¿por qué mejor no hacerlo para crear una empresa y aumentar tu patrimonio de esa manera? Por cierto mi punto implica siempre invertir en otros instrumentos, no decir “no compres un departamento” sino “invierte en otra cosa más rentable”.”

    Es decisión de cada uno. Te puede funcionar vivir bajo el puente, con tus padres o arrendar un cuarto, hasta que tu empresa te de muchas lucas. A mucha gente no le funciona. Yo estoy solo y no me funcionaría. Ahora, la ventaja de invertir en viviendas como negocio es que, salvo que se destruyan, siempre tienes con qué respaldar tus negocios. Incluso si compras un depto sólo para arrendar y con el arriendo sólo pagas el dividendo, al final del período del crédito vendes el depto y quedas con el monto de la venta como ganancia neta. No es gran negocio, pero es seguro.

    Para rematar, no porque tú creas que es lo mejor, es lo mejor :)

    • @Kurakensama: Gracias por tomarte el tiempo de leer y comentar :)

      Sobre el complementar renta, depende (como todo) de la decisión y valores personales de cada uno. Yo pongo en tela de juicio que sea una buena idea, porque depende de cada caso. El dato de cuantas parejas se divorcian depende de la fuente, pero sabemos que es un caso que existe y por lo tanto si te preocupa tu inversión debes al menos considerarlo.

      Sobre poner un negocio propio… en el pasado me tuve que comer muchas críticas de personas cercanas por decidirme a partir un negocio propio sin nada de capital. Tres años después sigo aquí, reinvirtiendo en mi formación y en mi negocio, invirtiendo en otras cosas y considerando el arriendo que pago como un servicio que uso en forma temporal mientras creo activos. Es decir, yo arriendo e invierto, no son excluyentes, al menos no en todos los casos. Creo que la idea que para invertir necesitas MUCHA plata es inexacta. Obviamente es más fácil hacerlo cuando tienes muchas lucas, pero si tienes pocas algo puedes hacer con ellas igual.

      Creo que también existe la capacidad de invertir si estás dispuesto a reducir tu nivel de vida. No tengo auto (trabajo desde la casa), no tengo TV, no tengo TV cable. No tengo grandes gastos y vivo con muy poco. ¿Podría tener todo eso? Claro, pero prefiero no tenerlo y usar esa plata para invertir en otras cosas. Si alguien no está dispuesto a posponer su recompensa durante algún tiempo, entonces no podrá dejar de gastar para ahorrar o invertir. Lo mismo pasa si tienes mentalidad de asalariado. En tu caso específico, por tu profesión y experiencia es muy difícil que pases mucho tiempo sin pega, pero hay muchas otras profesiones que son bastante más precarias y quienes están en esa situación deben preocuparse de buscar otras maneras de ganar plata.

      Por cierto que es un caso particular, y uno puede tener éxito o fracasar (dímelo a mí, que antes de cumplir 30 años fracasé en dos emprendimientos anteriores). También es cierto que al final todo argumento se basa en ciertos supuestos que pueden o no cumplirse en casos específicos.

      Agrego algo sobre un tema que no hemos tocado: los requisitos para el crédito hipotecario. Estos varían, pero en este momento el requisito promedio es tener ahorrado al menos 10% del precio total, y que ese precio no supere 40 veces tu sueldo actual. Eso significa tener que ahorrar entre 4 y 8 millones de pesos antes de poder comprar (cuanto tarda eso depende de cada caso), mientras que para arrendar necesitas el mes de arriendo + mes de garantía. Eso significa que si quieres independizarte puedes hacerlo mucho antes (si esto vale la pena o no depende también de cada caso personal).

      Sin embargo he hecho un esfuerzo honesto en mostrar otra perspectiva del asunto. Puede que tenga errores conceptuales en mis argumentos, pero creo que al menos la idea general le hace sentido a algunas personas.

  13. Buen post! Interesante, coherente y bien escrito. En varias cosas no estoy de acuerdo, pero no es para discutirlo porque son apreciaciones personales. Sí hay objetivamente dos pequeños errores en tu análisis, además de la omisión de un ángulo que a mi juicio podría ser importante:
    – Error 1: El IPC promedio no es 5%. La meta del central es 3%, y en los últimos años sólo en 2007 y 2008 estuvo por sobre 5%, pero incluso con esos dos registros, el promedio está más cerca del 3,5%. Con estos números se calcula la UF.
    – Error 2: También con el IPC (puede que no sea tu fuerte). Es cuando dices: “Es decir, la vivienda que antes costaba UF 1.000 cuesta ahora UF 1.100, pero es porque TODO ha subido 10% de precio debido a la inflación.” Eso está equivocado. La UF justamente recoge la inflación. 1.000 UF de hoy son casi 23 millones, hace 10 años eran 16 millones. Es decir con 23 millones, hoy compro más o menos lo mismo que el 2003 con 16 millones. Pero con 1.100 UF efectivamente compro el 10% más. Se llama tasa de crecimiento real (en contraposición a la tasa nominal que se aplica sobre los pesos, no sobre la UF).

    – Ángulo adicional: Cuando hablas de mejor invertir tu dinero en otra cosa. Si uno habla de invertir (suponiendo que los precios en el largo plazo podrían tener un crecimiento razonable aunque sea bajo), comprar una casa te permite tener acceso a un financiamiento de relativamente bajo costo, o apalancamiento barato. ¿Por qué? Acá lo dicen muy bien, porque el inmueble es del banco, por lo que el riesgo que corre el banco al prestarte la plata es bastante bajo. Considera que hoy las tasas de UF+4% anual en hipotecario son bajas en comparación a los créditos de consumo y casi cualquier otra alternativa de financiamiento. También son bajas en comparación al costo de fondos de los bancos que ronda el UF + 3% anual. Si como tú sugieres, quisieras mejor empezar un negocio, no conseguirás que el banco te preste 5.000 UF a una tasa como esa (si es que te presta), probablemente te prestará a UF+8% o más. Lo que es obvio porque el banco corre mucho más riesgo. Si tu negocio quiebra, ellos podrían perder mucho. Por lo que comprar una casa te permite acceder a un bien que de otro modo no podrías comprar, con un costo financiero bajo. No digo que este ángulo por sí solo justifique la compra versus el arriendo, pero sí es interesante considerarlo en el pool de decisión.

    Saludos.

    • ¡Gracias por las correcciones! Voy a agregarlas al post original.

      Sobre el financiamiento de un negocio, hay más alternativas además de los bancos. Se puede levantar capital entre familiares y amigos, hay muchos fondos semillas dando vueltas esperando a que alguien arme un proyecto nada más. En general esos préstamos son mucho más flexibles y de bajo interés que los bancos. En algunos casos ni siquiera hay que devolverlos.

  14. WTF!
    Esto es una reescritura del libro “Rich Dad Poor Dad”… al menos la idea base.

    Frases exactas como “Un activo te hace ganar dinero, un pasivo te hace gastarlo” ¿no es una infracción a los derechos de autor? xD

    Para los que no leyeron el libro: Busquen el video en el “sitio de videos”. Ahí está completo y con subtítulos. 1 Hora de tips cortos y bastante simples.

    Si mis padres me (nos) hubieran dado educación financiera… con la cantidad de fracasos en sus espaldas (véase fracaso como un paso más cerca del éxito)… Creo que nunca lo entendieron.

    Bueno, no queda más que aprender mirando y escuchando.
    Finalmente si quieres algo, tienes que hacerlo por tus medios y no esperar que alguien medianamente “iluminado” te guíe.

    Por mi parte compraré propiedades, pero antes tengo que estudiar sobre el negocio. Es como vender cualquier cosa, solo que las cifras son mayores y el riesgo también. Pero me imagino que ya tienes más que aprendida la lección: “Hay que mojarse el potito…”

    ¿Eres un hombre o un ratón?

  15. Bastante extenso, pero acertado.

    Faltó sólo una cosa:

    Que las mayores publicidades las hacen las inmobiliarias que hacen los peores departamentos, con problemas de aislamiento térmico, acústico, de espacio, falta de agua y otros.

    Perdón, me acordé de otra cosa

    Y como ahora salió el tema de expropiaciones veloces (Que el metro avisara con unos pocos días de antelación las expropiaciones de viviendas donde se emplazarán las nuevas estaciones y llegara a destruir muros usando a Carabineros y matones de negro Fuente: Chilevisión Lunes 29 14:45 hrs.) es penca. Y que todavía no pueden cobrar el dinero de la expropiación por problemas en los tribunales (Metro no tuvo las agallas de pasar el cheque directamente a los afectados, por algo será)

    ¿Que pasaría si al momento de comprar casa o departamento, me lo quitan de la noche a la mañana y no puedo pagar el dividendo o el crédito por ese problema?

    Creo que por eso estudio irme fuera de Santiago y digo estudio porque aplico investigación de terreno a toda oferta que encuentre.

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